自己資金1000万円で不動産投資はできる？

不動産投資といえば多額の初期投資が必要なイメージが強いです。このページでは1,000万円からでも始められる不動産投資について紹介します。

自己資金1000万円で行える不動産投資は？

区分マンション投資

1,000万円以下の自己資金で不動産投資をする方法に、投資用マンションを区分所有するという方法があります。区分所有とはマンションのうち一部屋だけなど一部分について所有権を購入する手法であり、所有している部屋を賃貸に出すことで賃貸収入を得ることが可能です。購入価格を抑えやすく売却もしやすいという特徴がありますが、利回りが低く空室時に収入がゼロになってしまうというリスク・デメリットもあります。

1棟マンション・アパート投資

マンションやアパートをまるまる1棟購入する場合でも自己資金1,000万円で対応できる可能性があります。しかし投資総額としては非常に大きくなってしまいますので、銀行からのローンや借入を活用する必要があります。メリットとしては部屋数に応じて収入が大きくなる可能性があること、また1室や2室の空室があったとしても一定の稼働率を維持できていればプラスの収支が見込めることが挙げられます。一方で物件価格が高額になる分借入金額が大きくなり利息の支払いが増えること、固定費や修繕費も大きくかかってしまう恐れがあることなどがリスクとして挙げられます。

不動産小口化商品

近年注目が高まっているのが不動産小口化商品です。これは一人で1棟・1件の物件を保有するのではなく、複数人が少しずつお金を出し合って不動産物件を購入し、その利益を均等に配分する投資方法です。この方法であれば元手が1,000万円程度であっても投資を始めることが可能です。少額から投資が始められることと比較的手間がかかりにくいというメリットがありますが、不動産そのものを所有することができない点や、資金の拠出対象が物件購入ではなく投資商品の購入になってしまうことからローンが利用できない点、基本的に途中で解約ができない点などがリスク・デメリットとして挙げられます。

駐車場

購入した土地や賃貸している土地を駐車場として運用する投資方法も存在します。コインパーキングにするか月極駐車場にするか、時間当たりの駐車料や月額をいくらにするかなどは立地や規模によって変わりますが、1,000万円程度の資金があれば土地購入から運転資金まで賄える可能性があります。建物投資に比べると管理の手間や運営コストが抑えられるというメリットがありますが、しっかりと需要予測をしなければ稼働率が維持できないリスクもあります。

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1000万円の自己資金がある場合のメリット

レバレッジを活用できる

レバレッジとは借入金を利用するなどして、少ない元手から投資効率を高めることをいいます。1,000万円であっても自己資金を用意しておくことにより、2,000万円・3,000万円と借入を行うことにより元手以上の投資を行うことができるようになります。しかしながら借入金を利用する以上は利息負担が発生してしまうこと、およびローンの返済負担が生じるという点がデメリットやリスクとして挙げられますので、その分しっかりと利益を出していく必要があります。

ローン審査が通りやすい

不動産を購入する際には多くの方がローンを利用すると思いますが、借り手の自己資金割合や預金状況が審査に大きく影響します。3,000万円～4,000万円程度の物件を購入する場合、1,000万円の自己資金を用意できると25～30%程度の自己資金割合になります。この水準の自己資金を用意できると金融機関からの信頼も得やすくなるためローンの審査に通りやすくなるでしょう。ただし自己資金の投入によって預金が無くなるような場合には注意が必要ですので、一定程度の手元資金は残しておく必要があります。

さまざまな投資商品への選択肢がある

元手がほとんどない状況であれば投資できる商品や不動産に限りがありますが、1,000万円程度の自己資金があることで選択肢が広がります。マンションの区分所有だけでなく一棟アパート・中古物件、海外不動産投資など借り入れも組み合わせることでさまざまな投資を検討することができます。海外物件の場合には為替リスクなどにも注意が必要ですが、国内とはまた違った魅力・利回りの物件に出会えるかもしれません。

予期せぬ出費への備え

不動産投資をするにあたってはシミュレーションを行いますが、必ずしもその通りにいくとは限りません。管理費や光熱費などの定期的な支出だけでなく予期せぬ修繕支出や設備投資などが発生する可能性があります。こういった突発的な支出に対応するためには一定程度の資金が必要になりますが、1,000万円程度の自己資金があれば十分に対応できるでしょう。手元資金が無い状況であれば借入を起こさなければならないため、手元資金があることは大きなメリットになります。

不動産投資を成功させるには？

目的を明確化させる

不動産投資を成功させるためには明確な目標や目的が必要です。投資目的が定まらない状態であればどういった物件を購入するのか・どれくらいの利回りを目指すのかなどの方針を決定することができないためです。たとえば相続税対策として不動産投資を行う場合、不動産小口商品のような投資は対象外となりますので、その目的や目標にあった投資方法・投資商品を選択しなければいけません。

入念にシミュレーションを行う

ノープランで不動産投資を行うことは大きなリスクを伴います。不動産投資に限らず、ビジネスにおいては短期的・中長期的な収支プランが非常に重要です。不動産投資においては入居者の状況（稼働率）をはじめ固定費の支出・金利の上昇・修繕積立などといったさまざまな予測を織り込みながらシミュレーションを作成する必要がありますし、災害のように予期せぬトラブルの発生可能性もありますので、保守的・ネガティブなシミュレーションも検討しておくとよいでしょう。

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