不動産投資の初心者が覚えておくべきこと

不動産投資では「いかに最初の投資物件でキャッシュフローを生み出すか」が重要なほか、「リスクに備える」ことも大切。ここでは、不動産投資初心者が覚えておくべきポイントを紹介します。

不動産投資の初心者が心がけるべきこと

事前に必ず配偶者の同意を得る

配偶者がいる方は、不動産投資を始める前に配偶者の同意を必ず得ておきましょう。
不動産投資では、物件の収支管理や確定申告といった多くの作業が発生します。「家族に秘密にしたまま不動産投資を行う」ということは難しいでしょう。

また、物件を購入する際には、連帯保証人が必要になります。通常、連帯保証人は配偶者となるため、そもそも配偶者に知られずに不動産投資を始めることが難しいのです。

不動産投資には配偶者の協力が必須ですから、事前に同意を得ることが大切です。

不動産投資のゴールを決めておく

「儲かりそうだから」「挑戦してみたいから」といった理由でただ闇雲に不動産投資を始めるのではなく、不動産投資を行う目的やゴールを明確にしておきましょう。

まずは本業収入の半分のキャッシュフローを目指す

不動産投資を始める方がまず目指すべきは、「本業で得ている収入の半分にあたるキャッシュフローの実現」です。つまり、家賃収入から経費や借入金を差し引いた金額が本業収入の半分程度になることを目指しましょう。

本業収入の半分程度のキャッシュフローを実現できれば、本業収入が減った場合でも不動産投資を継続しやすくなります。

また、キャッシュフローの額が決まったら、どの程度の資産を築けば良いのかを計算しておきましょう。

資産調達の方法について検討する

不動産投資のゴールを達成するまでの道のりでは、資金調達が必要になります。「どのくらいの額を金融機関から借入れるのか」「自己資金はどのくらい投入するか」などの要素を検討しておきましょう。

なお、金融機関で借入できる金額は、年収などの条件によって異なります。「目標としている資産額達成のために必要な金額を、1つの金融機関では借りられない」というケースがあるため、複数の物件をそれぞれ別の金融機関で借りるなどの検討も求められます。

利回りの高い物件を取得することが重要

不動産投資を成功させるためには、利回りの高い物件を選ぶことが大切です。投資を開始する時点で利回りの低い物件を購入してしまうと、思い描いていたようなキャッシュフローを生み出せません。「次の物件購入ができない」というケースもあるため、注意しましょう。

不動産投資は初期設定が重要

不動産投資が成功するかどうかは、スタート時点でほぼ決まるといわれています。そこで、重要となる初期設定のポイントを理解しておきましょう。

入居率が高い物件を選ぶ

入居率が低い物件では、十分な家賃収入を得られません。そのため、入居率が高い物件を選ぶことが大切です。

適切な価格で物件を購入する

入居率の高い物件であっても、購入価格が高額なら利回りが低くなります。「すでに入居者が多い物件で家賃収入を上げたい」と考えた際には、家賃の引き上げが必要になります。しかし、入居者から家賃を上げる同意を得ることは難しいでしょう。

そのため、「入居率が高い物件を、適正価格で購入する」ことが重要です。

適切な融資を受ける

十分な家賃収入を得られても、金融機関からの借入金が大きければキャッシュフローが生まれません。そのため、「適切な借入金額・借入期間・金利」であることも重要です。借入期間や金利は金融機関によって差がでやすいため、自分にとって適切な融資を得られる金融機関を選びましょう。

物件の前に不動産会社を探す

「不動産投資で失敗しないためには、物件選びが最も重要だ」と考えている人は多いはず。もちろん物件選びは非常に重要ですが、不動産会社選びも重要なポイント。

不動産投資では、自分自身で物件を見て、リスクとリターンを判断する必要があります。しかし、物件選びは容易ではありません。そこで、プロである不動産会社のサポートが必要になるでしょう。不動産会社のなかには悪徳な商売を行う業者もいますから、信頼できる業者を選ぶことが大切です。

信頼できる不動産会社選びのポイント

信頼できる不動産会社を探すために、複数の業者を比較検討しましょう。そして、自分自身の希望や判断基準を伝え、親身にサポートしてくれるかどうかを見極めます。

具体的には、「自分の判断基準を理解してくれるか」「親身に物件探しをしてくれるか」「物件のデメリットもきちんと説明してくれるか」「無理な営業をしてこないか」などをチェックするのがおすすめ。また、業者が言っていることが正しいかどうかを見極めるために、同じ相談を別の業者にも行ってみることも大切です。

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不動産投資の初心者が知っておくべきリスク

天災によるリスク

地震や火災などの天災によって、物件が被害を受けることがあります。天災によるリスクの可能性は低いものの、万一被害を受けた際にはオーナーに責任が生じるケースもあります。そのため、地震保険や火災保険に加入しておきましょう。

空室・家賃滞納リスク

「入居者は確保できているのに、家賃を支払わない入居者によって入るはずの家賃収入を得られない」というリスクも存在します。そのため、家賃保証サービスを提供している家賃保証会社に加入しておくことをおすすめします。

また、「そもそも入居者を確保できない」という空室リスクも注意すべきポイント。空室リスク対策としては、「賃貸需要の高い物件を選ぶ」「物件をきちんと管理して、入居者を確保しやすくする」といった方法が挙げられます。

金利上昇

物件購入のために変動金利で融資を受けている場合、金利の上昇に注意が必要です。金利が上昇することで返済が苦しくなり、キャッシュフローが回らなくなるリスクがあるためです。

そこで、「長期の固定金利で融資を受ける」「ある程度金利が上昇してもキャッシュフローが回るように設定する」といった対策が必要です。

予防の難しいリスクについて

天災や空室・滞納リスク、金利上昇リスクなどはある程度の予防ができます。一方、オーナーが予防できないリスクも存在します。

殺人事件や大型地震によるリスク

可能性は非常に低いものの、たとえば、投資物件内における殺人事件などのリスクが挙げられます。殺人事件が起こってしまえば、その後の入居者確保は難しいでしょう。入居者が全員退去してしまう・家賃を大幅に下げないと次の入居者を確保できないといった事態もあり得ます。

また、大型地震によるリスクも予防できません。たとえば、大型地震によって投資物件内で死者がでた場合、裁判で物件の構造等に問題があると判断されたら損害賠償をする必要があるでしょう。
そのため、物件の耐震性能の確認はもちろん、過去の地震発生履歴やハザードマップもチェックしておくことをおすすめします。

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