サラリーマンが不動産投資を行う場合の注意点・ポイント

近年ではサラリーマンの副業として不動産投資を選択するケースがあります。ここでは失敗例や注意すべきポイントを紹介します。

サラリーマンの不動産投資による失敗例

物件価値の低下

不動産にはいわゆる時価があります。固定資産税評価額のように行政が判断する評価額ではなく、周辺の環境なども含めて「今ならこの価格で買います」というような価格です。この時価は周辺エリアの開発状況や人口流入・流出の状況によっても大きく変わりますので、購入時より売却時の方が低い価値になってしまう事例も少なくありません。こういったリスクを回避するためには市場調査をしっかり行いエリアの将来性を見極めることが重要です。

空室による減収

不動産投資は入居率・稼働率によって大きく収入が変動しますので、シミュレーションの際には空室リスクを踏まえた収支予測を作成する必要があります。しかしこの空室リスクを過小評価してしまうと収益が安定せずローンの返済や固定費支出に影響を及ぼしてしまいます。具体的な失敗としては事前の調査が甘く賃貸需要の低いエリアで物件購入をしてしまい空室期間が長期化してしまった、あるいは賃料設定が高すぎて入居が決まらないなどといった例が挙げられます。

トラブルへの対応ミス

賃貸経営をしているとさまざまなトラブルが発生します。中には入居者とのトラブルもありますが、対応には時間とコストがかかります。例としては契約内容の不備や入居者の問題行動などが挙げられますが、これらの対応が遅れることにより問題が深刻化してしまい、退去者の発生などにつながる可能性もあります。管理会社や入居者とのコミュニケーションを普段からしっかりとっておくことにより、こういったリスクは回避できる可能性が上がります。

修繕や設備投資の発生

不動産投資は固定費の発生だけでなく、突発的な修繕や想定外の設備投資が発生する恐れがあります。そうなると収益を圧迫し資金繰りが厳しくなってしまいますので、一定程度の積み立てを行っておくなどしてリスクケアする必要があります。特にある程度老朽化が進行している中古不動産を購入する場合などには注意が必要ですので、事前の調査や計画的なメンテナンスも考慮するようにしましょう。

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悪徳業者にも注意

高額なローン契約をさせられる

不動産会社には残念ながら悪徳業者も存在します。高額なマンションを無理なローンで購入させられたという事例も報告されており、返済負担で資金繰りが苦しくなってしまう事態も発生しています。特にサラリーマンは比較的収入が安定しているため、ローン審査に通りやすく狙われがちです。不動産投資に詳しくないことをいいことに、「みんなこれくらいのローンを組んでいる」などの誘い文句で売り付けられてしまいます。

家賃保証を抑えられる

不動産会社がオーナーから一棟まるまる借り上げるサブリース契約を行う場合、空室率に関わらず家賃収入が得られる「家賃保証」を設定することになります。満室稼働の賃料収入に比べると1－2割程度少なくなる代わりに空室時でも安定した収入が得られるというメリットがありますが、相場よりも低い家賃保証でサブリース契約を締結されるようなケースも報告されています。相見積もりなどにより相場を把握することでこういったリスクはケアすることができます。

不動産投資で失敗を避けるためのポイント

不動産会社選び

不動産投資が成功するか失敗するかを大きく分ける要素として不動産会社選びが挙げられます。信頼できる業者を選ぶためには過去の取引実績や成約率を参考に、経験豊富な業者選びを行うことがおすすめです。また、口コミ・レビューなどの評判を参考にしながら迅速かつ丁寧な対応をしてくれるような業者を選定しましょう。トラブル発生時などにもしっかりとサポートしてくれる体制が整っている不動産会社であれば、初めてでも投資が行いやすいでしょう。

事前の調査

不動産投資は周辺環境の影響を大きく受けることになります。そのため立地や人口の状況、開発状況などが重要な要素となりますが、こういった情報を不動産購入前にしっかりと調査することが必要です。将来的に発展が見込まれるエリアかどうかによって今後の収支計画は大きく変わってきますので、徹底した物件調査を行いましょう。また、物件そのものの築年数や修繕履歴・設備状況なども重要な情報になりますので、併せて確認するようにしましょう。

契約内容の精査

サラリーマンが不動産投資を行うにあたっては不動産会社や管理会社に業務を委託することになるでしょう。どういった業務をどういった条件で委託するかは契約書を交わすことになりますが、この契約書の内容がすべてを決めると言っても過言ではありません。不利な条件をできるだけ避け、リスクを最小限に抑えられる内容で契約を締結することができれば必要最低限の利益をしっかりと確保することができます。場合によっては専門家に費用を支払って不備がないかを確認してもらってもよいでしょう。

不動産投資の知識を学ぶ

サラリーマンが知識のないまま不動産投資を始めると、悪徳業者のカモにされてしまう恐れがあります。本業が忙しいから不動産会社に丸投げで任せきってしまうと、条件のよい物件選びやローン選びができずに割高な投資になってしまう可能性があります。不動産投資の仕組みや利益構造、メリットやリスクの知識をしっかりと学び身につける必要がありますが、場合によってはスクールなどで知識を学ぶことも有益でしょう。

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