不動産売却でどんな税金がかかる？

投資用マンションの売却では、さまざまな税金や諸費用が発生します。本記事では、代表的な税金の種類や費用、そして節税特例について詳しく解説します。

投資用マンションなどの売却で発生する税金

投資用マンションを売却して譲渡益が発生した際には、所得税や住民税などが課税されるため、事前にしっかりと理解しておくことが必要です。

売却時に関係する主な税金は以下の通りです（譲渡益が出たとき）。

• 譲渡所得税（所得税・住民税）：売却益に対して課税されます。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として扱われ、短期の方が税率は高めに設定されています。
• 復興特別所得税：所得税額に対して2.1％が上乗せされる仕組みです。
• 住民税：譲渡所得に応じて課税され、所得税と合わせて納税する必要があります。

譲渡益が出たときの課税額は、「売却価格－取得費－譲渡費用」で算出される譲渡所得を基準に計算されます。取得費には購入時の価格や諸経費、譲渡費用には仲介手数料などが含まれます。

税金以外で発生する費用は？

抵当権の抹消

投資用マンションを売却する際には、税金以外の費用として登記手続きが必要になるケースがあります。最も代表的なのが、金融機関からの借入時に設定された抵当権の抹消登記です。

実務上は司法書士に依頼することが一般的。抵当権抹消の司法書士報酬は2万～9万円程度となります。住所変更登記が必要な場合には、追加で1万～1万5千円ほどの費用がかかります。

これらの費用は売却益から差し引かれるため、あらかじめ正確に把握して資金計画に組み込んでおくことが大切です。

仲介手数料

投資用マンションの売却で不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料が発生します。報酬は売買契約が成立した時点で支払う仕組みとなり、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。

具体的には「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限額。6万円部分は一律で加算されます。売却価格が高額になるほど手数料も増加するため、売却後の収支をより正確に把握するため、事前に概算を算出しておくようおすすめします。

投資用マンション売却時の節税・特例について

事業用資産の買い換え

事業用として保有していた投資用マンションを売却した場合、一定の条件を満たすことで「事業用資産の買い換え特例」を利用することができます。

同制度は譲渡益に対する課税を繰り延べることができる仕組みが特徴で、同じく事業用資産に再投資することが制度適用の前提となります。取得期限や用途などに制限があるため、計画的に利用しなければ適用を受けることはできません。

売却益を次の投資に活用したい場合には、非常に有効な特例と言えるでしょう。

相続したマンションを譲渡した場合の特例

相続によって取得したマンションを売却する場合、「取得費加算の特例」を利用できるケースがあります。これは譲渡所得を計算する際に、相続に伴って支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。

結果として課税対象となる譲渡所得を抑制することができるため、税額の軽減効果が期待できます。ただし、相続税が課税された財産であること、相続から一定期間内に売却すること、などが適用条件とされています。

5年以上保有した投資用マンションの売却

投資用マンションを売却する際、所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」として扱われ、税率面で優遇措置を受けられます。

短期譲渡所得（5年以下）の場合は税率が高く、所得税と住民税を合わせると約39％。一方、長期譲渡所得では約20％まで軽減されるため、この違いは売却後の手取り額に大きな差を生み出します。

所有期間を考慮して計画的に売却すれば、効果的な節税効果につながります。

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