エクセルを使った不動産投資シミュレーション

表計算ソフトとして広く使われているエクセル。ここでは不動産投資シミュレーションにおける活用方法などを紹介します。

不動産投資においてエクセルはどんなことに役立つ？

利回りの計算

不動産投資の投資額に対してどの程度の利益が見込めるかを表す利回りですが、エクセルを活用して計算することも可能です。エクセルは利回り以外の項目もシミュレーションすることが可能ですが、初心者がゼロからシミュレーションツールを作成することは非常にハードルが高いです。インターネット上には不動産会社などがエクセルのテンプレートを提供・公開しているケースもありますので、投資額や収益見込みなどの個別情報を入力するだけで自動計算ができるエクセルの表を使用するとよいでしょう。

キャッシュフローのシミュレーション

キャッシュフローとは「利益」という概念とは少し異なり、実際にお金がどう出入りするかを表すものです。不動産投資におけるキャッシュフローとは発生する家賃収入からローン返済や管理費、税金、修繕費などの支払いを除いて手元に残る資金のことを意味します。利益を計算するにあたっては初期投資の繰り延べに該当する「減価償却費」を考慮する必要がありますが、これは資金の支出を伴わない費用ですのでキャッシュフローを計算する上での支出には含みません。減価償却が多いことによる赤字経営でも問題ないケースはありますが、キャッシュフローがマイナスになると資金繰りが厳しくなります。

完全無料！初心者におすすめの
”特典付き”オンライン
不動産投資セミナー一覧

エクセルで利回り計算をする方法

複利の計算

複利とは簡単にいうと「利益が生む利益」です。不動産投資においては家賃収入などの成果運用を元本として新たな不動産投資に活用することを指し、単体で運用するよりも高い利益を得られるというメリットがあります。複利の計算式は以下の通りですので、エクセルの表内に入力しておくことにより自動計算で投資の採算性を見ることができます。

複利 = 投資元本×（1＋利回り）^運用年数

関数を使用する

エクセルは関数と呼ばれる計算式を使用することにより、複雑な計算を簡単に行うことが可能です。ここではいくつか例を紹介します。

「IRR関数」は、キャッシュフローをもとに各部門の利益率を求める際に使用できます。この関数を使用することにより投資をした際にどの程度の利益が得られるのかを大まかに知ることができます。

「FV関数」は、利率と期間から投資で得ることができる将来の価値を求めるための関数です。定額払いや定期払い、積立貯蓄の振り込みを続けた結果としてどの程度利益が変動するかを知ることが可能です。

他にもさまざまな関数がありますので、これらをうまく組み合わせておくと自動計算により素早く利回り計算を行うことが可能になります。

エクセルでキャッシュフローのシミュレーションを行う方法

項目の洗い出し

エクセルによりキャッシュフローのシミュレーションを行うためには、まず収入・支出の正確な項目を整理・把握しなければいけません。収入は毎月の家賃収入が主となりますが、支出は物件の購入費用や諸費用、ローン返済額、管理費・共益費、修繕、税金などさまざまです。これらの項目ごとに数値を積み上げ、総収入から総支出を除いた残りがキャッシュフローという構造になります。注意すべきは「現金の動き」という点です。入居されているので家賃としての収益は認識しているものの入金がされていない場合、キャッシュフローとしては認識しません。

将来予測を考える

キャッシュフローのシミュレーションにおいては将来予測が重要です。空室リスクや災害リスクなどのリスクを踏まえた収支を考えるほか、金利変動による利息の増減、法改正による積立金の増加、修繕や設備更新などの予想を踏まえて収支予測を考えなければいけません。複数パターンを想定しておくとより安心です。

こちらのページでは、投資ステージ別・目的別におすすめの投資スクールをご紹介しています。不動産投資についてより詳しく学びたいと考えている方は、ぜひチェックしてみてください。

なお、このサイトでは、不動産投資の目的別におすすめの不動産投資スクールを紹介しています。各社の特徴、成功事例やお客様の声、カリキュラムなどをまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

【目的別に比較】
不動産投資スクール
おすすめ3選