不動産投資で中古物件を購入するメリット・選び方

ここでは、不動産投資で中古物件を選ぶ際のメリットについて紹介します。中古物件選びのポイントもまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

中古物件で不動産投資を行うメリットは？

新築より表面利回りは高い

中古物件は、新築物件よりも表面利回りが高いといわれています。
そもそも表面利回りとは、「物件購入価格に対する年間家賃収入の割合」のこと。収益性を示す指標であり、表面利回りの数値が高いほど利益が大きいと考えられます。

ではなぜ中古物件の方が新築物件よりも表面利回りが高いのかというと、「物件価格が安い」から。物件の立地にもよるものの、中古物件は新築物件よりも低価格で購入できることがほとんどでしょう。

そのため、物件購入時の諸費用や維持管理費などを含まずに計算する「表面利回り」においては、中古物件の方が高い傾向にあるのです。中古物件の家賃は新築物件よりも低く設定することがほとんどですが、家賃が低めであることを加味しても、中古物件の方が高い表面利回りとなります。

完成した状態で選ぶことができる

不動産投資・経営を行ううえで、入居者を確保しやすい立地・物件選びが大切。部屋探しをしている人にとって、交通利便性に加えて居室の日当たりや室内の広さ、窓からの眺めなども重要なポイントとなるのです。

そこで、中古物件であれば、オーナーが建物を見たうえで魅力を判断できます。実際に日当たりはどうか・窓からの眺めはどうかなどは図面からは想像しにくいため、新築物件では「完成してみたら、イメージと違った」という失敗リスクがあります。

その点、建物を確認してから購入できる中古物件は、想像と実際のギャップによる失敗リスクを抑えることが可能。また、物件の不具合や修繕が必要となりそうな箇所なども事前に把握できます。

オーナーチェンジ物件であれば入居者も獲得できる

入居者はそのままでオーナーが変わる物件を、オーナーチェンジ物件といいます。「前オーナーも投資目的で賃貸経営をしていた物件を、自分が引き継ぐ」という場合がこれに当てはまります。

オーナーチェンジ物件は入居者を入居させたまま所有者を変更するため、投資開始当初から家賃収入を確保することが可能。最初から入居者を探す必要がなく、有利な状態で投資を始めることができます。

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中古物件で不動産投資をするリスク

修繕費用が高い

中古物件には、表面利回りが高いというメリットがあると前述しました。しかし、表面利回りは購入時の諸費用や物件管理費を含んでおらず、物件の修繕費用等は加味されていません。

中古物件は築年数が経っていることが多いため、建物の劣化や設備の不具合などが発生しがちです。物件によっては、新築時の設備がそのまま使われていることもあるでしょう。

そのため、「中古物件を購入して賃貸経営を始めたが、修繕費が高額で利益が出ない」というケースも考えられます。投資計画通りの利回りを実現することが難しくなるため、定期的なメンテナンス費用を考慮しておくことが大切です。

家賃の下落リスク

物件の家賃設定は、築年数とともに下落していく傾向にあります。たとえば、「新築当初と同程度の家賃設定では入居者が集まらない」「近隣に似たような条件の中古物件があり、家賃を下げて募集している」といった場合は、家賃を下げなければ空室が埋まらないかもしれません。しかし、家賃設定を下げれば当然家賃収入も下がります。

そのため、中古物件の家賃下落リスクを考慮しておくことが大切です。

物件の価値の下落

中古物件において、家賃下落リスクとともに考えておきたいのが物件価値の下落リスクです。

一般的に、築年数が経った物件ほど価格が下落します。そのため、「賃貸経営をしている中古物件を売却したいけれど、売値が低くて損失が出る」という事態に陥ることも。

たとえば、中古物件の購入時にローンを組む際、返済能力が無くなったときの保険としてその不動産を担保にします。そして、実際に返済能力が無くなった場合は住宅ローン債権者が抵当権をもちますが、抵当権付きのままでは物件の売却が困難。融資を全額返済してから物件を売却する必要があります。しかし、売却利益が融資の全額返済分よりも少ない場合、赤字になる可能性があります。

投資する中古物件の選び方は？

投資を行う中古物件を選ぶ際は、建物の状態や周辺環境などをしっかりとチェックしておきましょう。以下に、チェックしておきたいポイントを紹介します。

投資対象の建物を調べる

外壁の状態

購入を検討している物件の外壁をチェックしてみましょう。傷みがあるままメンテナンスをしていない場合は、雨漏りなどの原因になります。

たとえばマンションで外壁塗装などを含めた大規模修繕工事を行う場合、高額な費用が必要になる可能性があります。

修繕履歴

投資物件にどのような修繕履歴があるのかもチェックします。たとえばこれまでに大規模な修繕履歴がある場合、「なぜ修繕が必要な状態になったのか」を確認しておくことが大切です。また、「雨漏りを繰り返していたのは、木部の腐食によるものだった」というケースもあります。

日当たりは良いか

室内の日当たりや眺望は入居率に大きく影響するため、入居者目線になってしっかりとチェックしておきましょう。なお、窓やバルコニーの前が駐車場である・古い建物があるといった場合は建物が建つ可能性があります。将来的に日当たりの悪い物件となる可能性もあるため、注意しましょう。

騒音がないか

周囲の騒音が気になる環境では、入居率を上げられません。そのため、物件の騒音チェックも欠かせません。窓を開けた状態と閉めた状態で騒音を確認しておきましょう。

部屋の傾きもチェック

もしも建物が傾いている場合、修繕に多額の費用がかかります。そのため、部屋の傾きがないかをチェックしておきましょう。確認方法としては、室内の床にビー玉を置くのがおすすめ。置いただけなのに一方に転がっていく場合は、建物が傾いている可能性があります。

周辺環境を調べる

不動産投資で安定した入居率を実現するために、「立地」は重要なポイントといえるでしょう。そのため、「最寄駅からの距離」や「周辺の店舗や施設」を確認しておくことが大切です。

まず、最寄駅から物件までの道のりを実際に歩き、所要時間や道の状況（坂が多くないか・暗く物騒な箇所はないかなど）をチェックします。また、周辺の店舗や施設を確認しておき、生活利便性に優れた立地の物件を選びます。

売主の売却理由も確認

中古物件を購入する前に、「売主の売却理由」を理解しておくことをおすすめします。

たとえば、近隣住民とのトラブルがあった・事故や事件があった・なかなか入居者が決まらなかったという物件は、購入してもリスクばかりが大きい可能性があります。

管理会社から物件の書類を取得する

オーナーチェンジ物件を購入する場合、管理会社から物件書類を取得しておきましょう。オーナーチェンジ物件では入居者がいるため、内覧ができません。そのため、資料によって情報を集めます。建物の修繕履歴等も含め、可能な限り多くの情報を集めましょう。

入居者の入居期間を調べる

オーナーチェンジ物件で確認しておきたいポイントのひとつに、「入居者の入居期間」があります。

たとえば、入居期間が長い場合、今後も入居し続けてくれる可能性があります。とくに契約更新を済ませたばかりであれば、次の更新時期までは退去の心配が少ないでしょう。

ただし、入居期間が長い場合、家賃が現在の相場よりも高いケースがあります。その入居者が退去した後に同程度の家賃額で募集しても入居者を確保しにくいため、想定した利回りを達成できない恐れがあります。

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