不動産投資のシミュレーション方法

不動産投資を始める前に、収支のシミュレーションを行うことが大切です。できるだけ正確なシミュレーションを行うことで、投資開始後の失敗リスクを軽減することができます。

シミュレーション前に確認するべきこと

投資物件の情報

不動産投資のシミュレーションを行う前に、必要な情報を収集しましょう。

具体的には、投資用不動産の価格や間取り、入居者の平均入居期間、周辺エリアの家賃相場などの情報を集めておきます。

また、中古物件を購入する場合、修繕履歴もチェック。将来的な修繕にかかる費用を予測できます。

仲介手数料などの費用

投資用不動産を購入する際には、購入価格のほか、仲介手数料や印紙税などの諸費用もかかります。そのため、諸費用を含めたシミュレーションができるようにしておきましょう。

たとえば、仲介手数料は不動産会社に支払いますが、会社によって金額が異なります。ただし宅地建物取引業法によって仲介手数料の上限額が決められているため、参考にすると良いでしょう。

また、印紙税は金銭消費貸借契約書などに課される税金です。こちらは国税庁のHPで税額を確認できます。

固定資産税などの税金

投資用不動産の価格や仲介手数料、印紙税などのほか、忘れてはならないのが「固定資産税」や「不動産取得税」などの税金。

不動産取得時には不動産取得税がかかるうえ、固定資産税は毎年納める必要があります。

なお、固定資産税は「課税標準額×1.4％（標準税率）」で求めることが可能。固定資産税などの税金額を確認しておき、シミュレーションに反映させましょう。

周辺エリアの売買価格

投資用不動産のある周辺エリアを調べ、物件の売買価格や賃貸需要、人気のある間取りや家賃相場、空室率などを調べておきましょう。

投資したい物件と似た条件の物件がどのくらいの価格で売買されているのかがわかれば、投資したい物件がいくらで売れそうかを予測することも可能。キャピタルゲインの想定に生かせます。

金融機関の確認

不動産投資ローンを組む金融機関を決めておきます。利用できる金融機関は自己資金や投資用不動産の所在地などによって制限が生まれるため、不動産会社に相談して金融機関を紹介してもらう流れが一般的です。

不動産会社に相談する際には、自分の勤務先や年収、勤続年数、年齢などの情報が必要。情報を伝えることで、仮審査へと進みます。

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不動産投資のシミュレーション方法（実質利回り）

不動産投資のシミュレーションを行う際は、実質利回りを求めましょう。

そもそも実質利回りとは、不動産の購入価格や年間家賃収入に加えて、購入時の諸経費や年間の諸経費も含めて計算を行います。そのため、不動産購入価格と年間家賃収入だけで計算を行う表面利回りと比較して、実際のキャッシュフローに近いのが特徴。投資の判断に欠かせません。

• 実質利回り（％）＝（年間家賃収入-年間の諸経費）÷（物件購入価格+購入時の諸経費）×100

ROI（投資利益率）のシミュレーションも重要

Return On Investmentの略称である「ROI（投資利益率）」では、投資金額に対してどのくらいのキャッシュフローを得られるかを計算します。

投資金額は物件価格と購入時の諸費用の総額であり、自己資金と融資を合わせた金額です。
また、キャッシュフローは、年間の家賃収入から不動産運用にかかった費用を差し引いた金額であり、修繕費や管理費、ローン返済額などを含みます。

• ROI（投資利益率）＝年間キャッシュフロー÷購入にかかった総額×100

不動産投資のROIの
考え方について
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シミュレーションを行う際のポイント

確実性のあるもの・不確実性のものを明確にする

より正確なシミュレーションを行うために、不動産投資における「確実性のあるもの」と「不確実性のもの」を明確にしておくことが大切です。

たとえば、「不動産の購入価格」や「購入にかかる税率」「手数量などの諸経費」は、確実性のあるもの。一方、「資産価値の変動」や「空室リスク」などは社会情勢や金融動向などに左右されやすいため、不確実性のあるものに分類されます。

シミュレーションにおいて、不確実性を排除すればするほど正確性が高まります。そのため、不確実性のあるものを明確にしておくことで、不動産投資リスクの低減につながります。

複数パターンの想定

不動産投資のシミュレーションを行う際は、複数のパターンを想定しておきましょう。シミュレーションにはどうしても不確実性のあるものが含まれてしまうため、さまざまなパターンを想定しておくことが大切なのです。

たとえば、「入居率が9割と7割の場合」「ローンの変動金利で金利が変動した場合」「物件のメンテナンスのタイミングや修繕規模」などのさまざまなパターンを想定してシミュレーションを行います。

節税による影響も考慮する

不動産投資では、節税として経費を抑えることができます。

たとえば、不動産投資開始当初は、融資事務手数料や登記費用、ローン返済額の利息部分といったさまざまな項目を経費として計上できます。また、減価償却費や管理費、管理委託手数料、リフォーム費用、損害保険料なども経費計上が可能。これらの節税効果を踏まえることで、より正確なシミュレーションを行えます。

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