不動産の担保力

これから不動産投資を始める方、不動産投資で悩みを抱えている方は、不動産投資スクールを利用するのがおすすめ。不動産投資スクールなら、基礎知識や実践ノウハウなどを体系的に学ぶことが可能です。ここでは、不動産投資スクールで学ぶべき「不動産投資の担保力」についてご紹介します。

不動産の担保力とは

担保力とは、不動産にどれだけ担保としての力があるかを示す値のことです。担保とは、オーナーが銀行から借りたローンを返済できなくなった場合に、代わりに差し出す価値があるもののこと。

担保力があるほど高値で売却できるため、銀行からの融資が受けやすくなります。ちなみに、その不動産を売却した場合に「いくらで売れるのか」を算出した金額のことを「担保評価額」といいます。

担保評価額は、基本的に「市場価格×掛目」で算出されます。市場価格とは、ある特定の時点での土地（建物）の平均的な市場価格のことです。主に路線価や基準地価を使って算出されます。掛目は金融機関やローンの種類、保障機関の有無などによって異なりますが、60～80％程度が目安※です。

たとえば、不動産評価額が4,000万円、担保掛目が80%の場合の担保評価額は、3,200万円（4,000万円 × 80％）、担保掛目が60%の場合の担保評価額は2,400万円（4,000万円 × 60％）です。

不動産評価額が同じでも、担保掛目によって担保評価額は大きく異なります。また、不動産評価額も金融機関ごとによって異なるため、担保評価額の目安を知りたい場合は、不動産会社に担保不動産の査定を依頼したり、公示価格や路線価、取引事例などを調べたりするのがおすすめです。

不動産の担保力は土地と建物で異なります。土地は、前述のように路線価や基準地価を使って算出されますが、建物は少し複雑です。建物の評価方法には、積算法と収益還元法の2種類があります。それぞれの特徴は、以下の通りです。

積算法とは、建物を再調達するための費用や法令耐用年数などを考慮して評価する方法です。「再調達費用×延床面積×残存年数÷法定耐用年数」で算出することができます。収益還元法は、不動産の収益性に着目した算出方法です。「年間の収益÷還元利回り」で算出されます。

不動産の担保力は、大半の銀行が積算法で評価しています。しかし中には、積算法と収益還元法の両方で評価しているところ、収益還元法で担保評価をしているところもあります。

不動産の担保力を強化する方法として大切なのは、銀行に「これなら売れる」と思ってもらえるようにすることです。つまり収益性を高め、「買い手がつきそう、高い値段で売れそう」と思ってもらえれば、評価額が上がり、担保力の強化につながります。

おすすめなのが、空室対策と家賃の設定を上げることです。必要に応じて設備交換やリフォームなどを行う・積極的に空室対策を行う・家賃の設定を変えるなどの対策を適切に取ることで、担保力を高めることが可能です。

不動産担保ローンの融資可能額の判断は、担保評価額がベースになっています。このため不動産の担保力について正しく理解して担保力を強化すれば、融資交渉をスムーズに進めることが可能です。

これから不動産投資を始める方は、土地の価格や利回りだけでなく、担保力に着目して土地選びをしてみてください。すでに土地を所有している方は、自分が所有する不動産の担保力を把握した上で、具体的な融資計画を立てるのがおすすめです。

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