サブリースで失敗

サブリースとは、不動産会社が物件を第三者に貸し出す目的で借り上げる契約のことです。不動産オーナーと入居者との間に不動産会社が入るため、「転貸」「又貸し」などとも言います。

手数料を支払う代わりに、煩わしい管理業務を全て行ってくれる・空室や家賃滞納の有無に限らず一定の賃料を保証してくれるため、「メリットが大きい」と感じる人が多いようです。 

サブリースで失敗した
事例

しかし残念ながら、サブリース契約はさまざまなトラブルの要因となっています。3つの事例をご紹介します。

かぼちゃの馬車事件

かぼちゃの馬車事件が起こったのは、2018年です。女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を販売していたスマートデイズの「サブリース事業」が破綻し、物件オーナーへのサブリース賃料が未払いとなりました。

これにより、多くの投資家がローンの返済が不可能に。自己破産に陥ってしまいました。

賃料減額が認められた判例

遊休地となった工場跡地の活用法に悩んでいたAさんは、B社から提案を受け、156戸のワンルームマンションを建築。B社とサブリース契約を結びました。

賃貸期間や賃料単価、賃料を2年ごとに5％アップすることなどを決めた契約内容で、当初は内容通りの賃料が支払われていましたが、バブル崩壊により経済が悪化。平成6年～11年にかけて計4回の賃料減額要求が行われました。

Aさんはこれを不服として裁判所に申し立てましたが、裁判によって賃料の減額が認められてしまいました。

逆ざやサブリース

物件オーナーと業者が結ぶサブリース契約では、通常、入居者から受け取る賃料と、オーナーに支払う賃料との差額をサブリース業者が受け取る契約です。これが逆となり、一見サブリース業者が損をするような「逆ざや」状態でトラブルが発生しています。

つまり、家賃の相場が5万円の物件を「10万円」としてサブリース契約をするのです。そして、後に賃料を相場まで減額します。

ひどい場合は、サブリース業者がオーナーへの支払いを行わずに逃げたり、倒産したりするケースがありました。そうなると、毎月10万円の賃料を当てにしてローンを組んだオーナーは困ってしまいます。支払いも売却もできず、オーナーは大きな損失を負ってしまいました。

サブリースは、空室リスクを抑えられる魅力的な仕組みですが、契約条件や収益性の見直し条項などでトラブルが発生することも少なくありません。

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サブリースでよくある
失敗パターン

パススルー型で家賃保証がない

サブリースには、「賃料保証型」と「パススルー型」があります。賃料保証型とは、入居者の家賃滞納や空室が発生しても一定の家賃収入を保証するしくみのこと。煩わしい業務を行わなくても、安定した収入を見込むことができます。

一方パススルー型は、実際に集金した賃料に応じてオーナーに金額が支払われるしくみです。賃料保証がないため、空室が多いとオーナーの負担になりますが、入居率が高ければ多くの家賃収入を手にすることができます。

一般的に、サブリースといえば賃料保証型で、パススルー型は一部の会社でしか採用していません。しかしよく確認しないと、「賃料保証型だと思っていたのにパススルー型だった！」ということになりかねないので注意しましょう。

解約できない

サブリースでは、解約に関するトラブルが続出しています。というのも、サブリースの契約では、オーナーとサブリース業者との間で賃貸借契約を結びます。それにより借主の権利が発生するため、サブリース業者の同意なく契約を解約することができなくなるのです。

中には契約書に中途解約に関する条項が記載されている場合もありますが、記載されている場合でも、解約時にはオーナーが高額な違約金を支払わなければいけません。反対に、サブリース業者側からの契約解除は、一定の条件のもとで行えます。このため、稼働率が悪い物件などは、一方的に解約される恐れがあるので注意しましょう。

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