不動産投資・経営で重要な管理会社の選び方

ここでは、不動産投資の成功につながる「管理会社の選び方」についてまとめています。

不動産の管理会社はどんなことに対応できる？

不動産の管理会社は、主に「建物管理」や「入居者管理」、「資金管理」などを行います。

建物管理

オーナーの依頼によって、不動産管理会社が該当建物の管理を行います。

管理会社によって対応する範囲が異なるものの、「建物の状態確認のための巡回」や「日常的な清掃」、「定期清掃」などがメイン。設備点検や建物の敷地内の除草や樹木の剪定、退去後のクリーニングやリフォームなども対応してくれるケースもあるでしょう。

オーナー自身が建物管理業務のすべてに対応することは難しいため、不動産管理会社に依頼するのがおすすめです。

入居者管理

入居者管理業務では、「入居者募集」や「入居者からのクレーム受付・対応」、「家賃回収・未納者への督促」「退去に伴う解約手続き・立ち合い」などを行います。

入居者の募集から内見、契約締結、契約更新管理、退去時の対応までの流れを任せられるほか、家賃の回収なども依頼できるのが特徴です。また、不動産管理会社がクレーム対応も行ってくれることで、オーナーの負担を大きく軽減することができるでしょう。

資金管理

資金管理業務では、賃貸経営に伴う収支を管理します。たとえば、「収支管理」や「確定申告のサポート」のほか、「物件のメンテナンス費用」や「入居の際の仲介手数料」なども管理。必要に応じて投資の修正案や新しい投資計画の立案なども行ってくれます。

管理会社の種類

不動産管理会社は、主に「仲介専門会社」「仲介管理会社」「管理専門会社」の3種類に分けられます。なお、不動産管理会社によっては3種類すべての業務を提供しているケースもあります。

仲介専門会社

仲介専門のため、「物件の入居者募集」や「契約締結」などの入居に関する業務を行います。 賃貸経営では、「入居者を適切に確保できるか」が重要。そこで、仲介のプロである仲介専門会社に依頼することで、入居者を効率良く集めることができます。

仲介管理会社

仲介管理会社では、「入居者募集」や「契約締結」に加えて、「入居者からのクレーム対応」や「建物管理」なども行います。対応する業務の範囲が幅広いため、不動産投資を行うサラリーマンや高齢者オーナーなどにおすすめ。また、不動産投資の初心者が「経験を積むために、まずは対応範囲の広い仲介管理会社に依頼する」というケースもあります。

管理専門会社

管理専門会社では、「建物の管理」や「入居者への応対」をメインに行います。そのため、入居者募集などの仲介業務は行いません。「立地が良く、入居希望者が絶えないため、仲介業務サポートが不要」というケースでの活用がおすすめです。

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管理会社の選び方

入居率を調べる

不動産投資として賃貸経営を行う場合、「物件の空室率をゼロに近づける」ことが大切です。空室の場合は家賃収入を得られないため、空室をできるだけ減らすことが投資の成功につながるのです。

そして、空室率が低い＝入居率が高いと言い換えることができます。つまり、不動産管理会社が管理をしている建物の入居率が高いほど、空室が少ない状態で安定した収入を得られる可能性が高いでしょう。

安心して依頼できる入居率の目安は、95%以上。管理会社の入居率は各公式HPなどに掲載されていますので、ぜひチェックしてみましょう。もしも公式HPに記載がない場合は、直接問い合わせることをおすすめします。

空室対策の事例を確認する

各管理会社では、入居率アップのための工夫を行っています。入居率の高さと併せて、どんな工夫を行っているのかもチェックしておきましょう。

たとえば、物件の空室が増えてきた際に、管理会社が「家賃を下げて入居者を募集しましょう」としか提案してくれなければ、オーナーに不満が溜まってしまいます。家賃が相場とかけ離れて高い場合を除き、「家賃をただ下げるのではなく、物件の魅力をアピールして入居者を集めてほしい」とオーナーが考えるのは自然でしょう。

そこで、管理会社がこれまでにどんな空室対策を行ってきたのかをチェックすることが大切です。たとえば、広告料の設定変更や初期費用の減額、リフォーム、人気設備の導入など、空室対策の事例を確認しておきましょう。

管理戸数が一定以上あるか

不動産管理会社を選ぶうえで、管理戸数の多さも重要なポイントです。管理戸数が多い管理会社は、管理業務のノウハウが蓄積しています。「経験を生かしたトラブル対応が可能」というメリットがあるほか、「スケールメリットによって工事単価が安い」といったメリットもあるでしょう。

なお、ノウハウを生かした管理業務を期待できる管理会社の管理戸数は、1万戸以上が目安。管理戸数が多いほど安心とは限りませんが、管理会社選びの参考になるでしょう。

参照元：ウェルスハック｜不動産管理会社とは？適切な管理会社の探し方と選び方（https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/property-management-company-2）

トラブルに早急に対応できる体制の有無

管理会社に入居者対応を任せたい場合、「トラブル発生時にも迅速に対応できる」管理会社を選ぶことが大切です。トラブル対応が遅いほど入居者の不満が溜まり、2次クレームへと発展していきます。最終的には退去されてしまううえ、入居者を確保できないといった事態に陥るリスクがあるでしょう。

そこで、管理会社がトラブルに早急に対応できる体制があるかどうかをチェックしておくのがおすすめ。たとえば、「管理会社の拠点から物件まで、1時間以内に到着できるか」「管理事業に十分な人員が配置されているか」などがポイントです。ただ、これらのチェックポイントだけで判断せず、実際に管理会社へトラブル対応のスピードについて問い合わせておくのが安心です。

担当者の対応力

不動産投資を安心して行うために、管理会社の対応力もチェックしておきたいポイントです。具体的には、物件の管理業務を担当してくれるスタッフの対応を確認しましょう。

通常、管理会社では物件ごとに担当者をつけています。オーナーが物件について問い合わせる際には担当者とやり取りを行うため、担当者を信頼できるか・自分との相性が良いかといった点が大切。同じ管理会社でも、担当者によってオーナーの満足度が異なるというケースもあるため、しっかりと確認しておきましょう。

手数料は適切か

管理会社に依頼をすると、管理手数料を請求されます。そして、管理手数料は管理会社や対象物件などによって異なります。

適切な管理手数料の目安は、「家賃収入の3～5%程度」。管理手数料が低すぎる場合は、管理手数料以外でコストが嵩む可能性があります。たとえば、「管理手数料は家賃収入の2%と安いものの、退去時の原状回復工事費用などが高い」というケース。管理手数料以外を主な収入源としているため、管理手数料が安くてもトータルで考えれば割高になってしまいます。

なお、管理手数料を収入源としている会社では、「自社の利益を増やすためにも、入居率をアップさせよう」と考えます。そのため、オーナーと一緒になって満室経営を目指してくれるというメリットがあります。

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