不動産投資では地震保険に入るべき？

不動産投資を始めるにあたって、ぜひ検討しておきたいのが「地震保険」への加入。地震保険に加入していることで、大規模地震による費用面のリスクを軽減することができます。

南海トラフ地震のリスクについて

近年では、南海トラフ地震の発生とその被害が危惧されています。

気象庁によると、「南海トラフ沿いの大規模地震（M8からM9クラス）が今後30年以内に発生する確率は、80％程度」となっています。そのため、「投資している物件が南海トラフ地震の被害に遭う」可能性は、決して低いとはいえないでしょう。

つまり、不動産投資においても、大規模地震によるリスクを考慮し、地震保険への加入を検討する必要があるということです。

不動産投資における地震のリスク

修繕費用

南海トラフ地震のような大規模地震が発生した場合、投資物件が大きな被害を受ける可能性があります。旧耐震基準の建物はもちろん、近代的なアパートやマンションでも地震による損壊リスクが高いといわれています。

賃貸物件では、「物件を住める状態に維持する」という責任をオーナーが負います。そのため、地震によって損壊した投資物件は修繕する必要があります。修繕にかかる費用は高額になることが予想されるでしょう。

空室のリスク

大規模な地震によって、投資物件が空室になるリスクも考えておきたいポイントです。

大規模な地震が発生した際、建物の損壊によって住人が住み続けられなくなる可能性があります。また、建物に問題がなくても、住人の経済状況の悪化や地震に対する不安から退去してしまう可能性もあるでしょう。

さらに、道路や商業施設などの物件の周辺環境が変化した場合、住みづらくなったことで空室率が高くなるケースも考えられます。

リスクの高いエリアの場合価値が下がる

地震の発生リスクが、不動産の価値そのものに影響するケースもあります。

たとえば、投資物件のある地域が地震リスクの高いエリアと認識された場合、不動産需要が低下してしまうでしょう。また、地震によって投資物件の周辺環境が変化した場合には、物件の価値が下落してしまうことも。復興までに時間を要する被害規模なら、価値の下落が長期化する可能性もあります。

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地震保険加入によるメリット

保険金を修繕費に充てられる

地震保険に加入していれば、保険金を地震による建物損壊時の修繕に充てることができます。

大規模な地震が発生した際、不動産投資オーナーにとって大きなリスクとなるのが修繕費用です。損壊の程度によっては多額の費用が必要になるうえ、十分な家賃収入を得ることが難しくなります。「建物が損壊してしまって賃貸に出せない」というケースのほか、「物件を売却してしまいたいけれど、修繕しないと買い手がつかない」というケースもあるでしょう。

もしもローン返済中であれば返済分のお金と修繕費用が必要になりますから、地震保険に加入しておくと安心です。

経費計上ができる

地震保険料控除制度によって、保険料の全額を経費計上することができます。

具体的には、保険料を経費計上することで税額を控除でき、所得税なら最高5万円、住民税なら最高2万5千円を控除可能。税負担を軽減できます。

なお、毎年の控除対象額は、「払い込んだ保険料を対象年数で割り、1年分に換算した額」です。

解約時に払い戻しが受けられる

地震保険の契約期間中に投資物件を売却した場合、地震保険を途中解約することになります。途中解約では契約の残存期間に応じた払い戻しを行っているため、保険料の払い損となることがありません。

ただし、契約の残存期間が1ヶ月未満の場合は返金されないため注意しましょう。

地震保険料の相場は？

地震保険は、「民間の損害保険会社で契約するものの、保険金の一部は政府が負担する」という特性をもっています。そのため、地震保険料はどの保険会社で契約しても一律です。ただし、建物がある地域（都道府県）や建物の構造によって保険料や保険料率が異なります。
たとえば、保険の対象物件がどの都道府県にあるのか、鉄骨やコンクリート造であるのか、木造建物であるのかなどによって金額が異なります。

なお、投資物件の地震保険料がどのくらいになるのかを知りたい場合は、日本損害保険協会の公式HP内で試算してみると良いでしょう。

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