不動産投資スクールで学ぶ「大規模修繕」

物件の大規模修繕は不動産投資の利回りへ直結するため、不動産投資スクールでも物件の大規模修繕に関する情報は要チェックです。

スクールで学ぶ前に知っておきたい「大規模修繕」について

不動産投資としてマンションなどの収益物件を購入し賃貸経営していく場合、当然ながら将来的に建物に様々な劣化やトラブルが生じる恐れもあるでしょう。そしてその規模が小規模の補修やメンテナンスでケアできない場合、大がかりな修繕工事などを行わなければならなくなります。

大規模修繕に対する備えは、たとえ新築マンションであっても長期的に不動産投資やマンション経営を行っていく上で不可欠な課題であり、事業計画に大規模修繕への対策や取り組みを盛り込むことで投資の利回りを向上させたりリスクを軽減させたりすることにつながります。

なお、特に2000年以降に建築されているマンションに関しては大規模修繕計画について法令で整備されており、具体的な計画策定には国のガイドライン（2008年作成）などをベースとすることもポイントです。

参照元：国土交通省｜長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン［※PDF］（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747006.pdf）

大規模修繕の実施時期については、実際の物件の状況などを考慮する必要があるため事前にピンポイントで決定することは困難です。とはいえ、マンションの設備などには法的な耐用年数が設定されており、一般的には10年から15年の期間を一単位として大規模修繕計画をプランニングすることになります。

ただし、思いがけない事故や事情により想定よりも早い段階で大規模修繕の必要性が生じることもあり、また修繕の実施方法についてもマンションの管理組合の方針が主体となります。

大規模修繕では不動産を所有しているオーナーが費用を負担することも重要です。そのため、賃貸マンション経営などの不動産投資では、マンションの大規模修繕について入居者ではなくオーナーがコストを負担しなければなりません。

とはいえ大規模修繕の費用は文字通り大規模な金額になり得るため、その費用は大規模修繕計画に則り毎月の修繕積立費（修繕積立金）として積み立てられることもポイントです。

なお、分譲マンションなど複数のオーナーが区分所有しているような場合、費用負担の割合についてはマンション管理組合であらかじめ決定されます。

不動産投資において大規模修繕の実施や修繕積立費といったコストは必ず考えておかなければならない課題です。そしてだからこそ、物件の選定も大規模修繕を見据えて検討しなければなりません。

具体的には、修繕積立金の金額や修繕費の負担割合が明確な根拠にもとづいて適正に示されているかどうかは重要です。また積立方法にも「均等積立方式」や「段階増額積立方式」があり、どのようなルールになっているのかしっかりと確認してください。

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